Si tu presupuesto de desarrollo no tiene un 15% de grasa, no tienes un presupuesto — tienes una ilusión

Cada vez que alguien me manda el presupuesto de un desarrollo para que le eche un ojo, veo lo mismo: números limpios, columnas bien alineadas, un total que cierra perfecto contra el préstamo aprobado. Y ahí mismo sé que algo va a fallar, porque un presupuesto que cierra exacto, sin nada de aire, no es un presupuesto real. Es una foto de cómo se vería el proyecto si absolutamente nada saliera distinto a lo planeado. Y en construcción, eso nunca pasa.

Llevo suficientes proyectos encima -y he visto suficientes de otros desarrolladores- para saber que el dinero no se va casi nunca por el motivo que uno cree que se va a ir. Uno le teme al costo de materiales o al contratista que cobra de más. Lo que de verdad te tumba el proyecto son las sorpresas que no puedes ver desde el papel: excavas y te encuentras roca donde esperabas tierra suelta, o una tubería municipal que hay que reubicar antes de poder cimentar. Eso no es un "tal vez". En cualquier lote que no hayas perforado a profundidad antes de comprar, es una posibilidad real, y cuando aparece, no te la cobran barata.

A eso súmale lo que sí puedes anticipar pero casi nadie presupuesta bien: los change orders. No hay desarrollo de más de unos meses donde el diseño no cambie al menos una vez -el inspector pide algo distinto, el ingeniero estructural ajusta una especificación, tú mismo decides mejorar un acabado a mitad de obra porque el mercado lo pide-. Cada uno de esos cambios trae una orden de cambio con su propio costo, y esos costos casi nunca están en el presupuesto original porque, por definición, todavía no existían cuando lo armaste.

La regla que uso y que le recomiendo a cualquiera que esté por arrancar un desarrollo es simple: mínimo 10-15% de contingencia sobre el costo duro de construcción, aparte -no mezclada- de una reserva para costos blandos: intereses del préstamo si el proyecto se atrasa, honorarios adicionales de arquitecto o ingeniero si hay que rediseñar algo, y permisos de más si la jurisdicción te pide una revisión extra. Son dos colchones distintos porque fallan por razones distintas, y si los juntas en una sola bolsa terminas usando la contingencia de obra para pagar intereses, y cuando de verdad aparece un problema en el terreno ya no tienes con qué cubrirlo.

La otra parte que casi nadie hace, y que a mí me ha salvado más de un proyecto, es tratar esa contingencia como si no existiera hasta que de verdad la necesitas. No es un fondo para "mejorar" el proyecto sobre la marcha ni para absorber que el presupuesto original estuvo mal calculado desde el inicio. Es para lo que no podías ver. Y para eso, hay que revisar el draw schedule con el contratista general cada semana, línea por línea, no solo el total -porque un presupuesto que se ve sano en el agregado puede estar sangrando en una sola partida sin que te des cuenta hasta que ya es demasiado tarde para corregirlo.

Si tu presupuesto de desarrollo cierra perfecto sin ese margen, no tienes un plan financiero. Tienes una apuesta a que nada va a salir distinto a lo que imaginaste en la computadora. Y en este negocio, esa apuesta la pierdes más veces de las que la ganas.