Cada vez que alguien me manda el presupuesto de un desarrollo para que le eche un ojo, veo lo mismo: números limpios, columnas bien alineadas, un total que cierra perfecto contra el préstamo aprobado. Y ahí mismo sé que algo va a fallar, porque un presupuesto que cierra exacto, sin nada de aire, no es un presupuesto real. Es una foto de cómo se vería el proyecto si absolutamente nada saliera distinto a lo planeado. Y en construcción, eso nunca pasa. Llevo suficientes proyecto

Cada vez que alguien me manda un lote "increíble" para desarrollar, casi siempre me manda primero el precio y las fotos. Casi nunca me manda la zonificación. Y ahí es donde empieza el problema. Llevo años en desarrollo y fix & flip en Estados Unidos, y si hay una lección que he visto repetirse una y otra vez -en mis propios proyectos y en los de otros- es esta: el precio de un terreno no te dice nada sobre lo que realmente puedes construir ahí. Lo único que te lo dice es la z

Cuando alguien me pregunta por su primer desarrollo, casi siempre la conversación gira alrededor de lo mismo: el terreno, el diseño, cuánto va a costar la construcción, en cuánto lo van a vender. Casi nadie pregunta cómo va a fluir el dinero del banco una vez que el proyecto ya arrancó. Y ahí es donde he visto tronar más de un desarrollo que en el papel se veía perfecto. Un préstamo de construcción no te deposita el dinero de un jalón. Se paga en draws — desembolsos parciales

Cada vez que un desarrollo se cae, todo mundo apunta al mismo culpable: la construcción. Que si el contratista se atrasó, que si subieron los materiales, que si hubo un problema estructural. Y sí, esas cosas pasan. Pero en los últimos años he visto caerse más proyectos por algo que casi nadie presupuesta bien: la etapa de permisos. No la obra. El papeleo. Y el problema no es solo el tiempo perdido. Es que ese tiempo perdido se come el dinero que se supone que tenías para paga

Cada vez que alguien me cuenta que ya cerró la compra de un terreno "buenísimo" para desarrollar, le hago la misma pregunta: ¿ya revisaste el zoning con el municipio, o solo con el agente? La mayoría se queda callado. Y ese silencio es justo el problema del que quiero hablarte hoy. El terreno no vale lo que tú crees que vale En desarrollo inmobiliario en Estados Unidos, un terreno no vale por su tamaño, su ubicación o lo bonito que se ve en las fotos. Vale por lo que el munic