Dejen de esperar el 'crash' que no va a llegar: esto dicen los números de julio

Cada semana me escribe alguien —inversionista nuevo, amigo, hasta familia— con la misma frase: "estoy esperando a que se caiga el mercado para comprar barato". Llevo más de un año escuchando esa frase, y cada vez que reviso los números reales me convenzo más de que es una apuesta perdida.

Los datos de julio que acaba de publicar la National Association of Realtors (NAR) lo dejan bastante claro. Las ventas de casas usadas en Estados Unidos subieron 0.7% comparado con julio del año pasado, llegando a una tasa anualizada de 4.06 millones de unidades — esto a pesar de que las tasas hipotecarias llevan meses arriba del 6.5%. El precio medio de venta fue de $434,100 dólares, un 2% más que hace un año. ¿Y esto qué tiene de raro? Que es el mes 37 consecutivo de alzas de precio interanuales. Treinta y siete meses seguidos. No ha habido ni un solo mes en más de tres años donde el precio mediano haya bajado año contra año.

Lawrence Yun, el economista en jefe de NAR, lo resumió con una frase que se me quedó grabada: "las ventas de casas han sido notablemente estables, incluso en medio del entorno de tasas hipotecarias al alza de los últimos meses". Y agregó que las ventas acumuladas del año van 2.4% arriba.

Mientras tanto, la hipoteca a 30 años promedio, según Freddie Mac, cerró la última semana de agosto en 6.66% — prácticamente igual que la semana anterior (6.65%) y apenas un poco arriba de hace un año (6.56%). La Fed mantuvo las tasas sin cambios en su última reunión y el mercado ya tiene puesta la mira en la junta del 15 y 16 de septiembre, especulando si por fin habrá un recorte. Puede que sí, puede que no. Lo que no va a pasar es que las tasas regresen mágicamente al 3% que muchos todavía tienen en la cabeza como "lo normal".

Aquí está el problema con la estrategia de "esperar a que se caiga": llevas años esperando algo que los números no están mostrando. El inventario sí subió un poco —1.54 millones de unidades, aunque bajó 1.9% respecto a junio— y las casas ahora tardan un poco más en venderse, 29 días en promedio contra 28 el mes pasado. Pero eso no es una señal de mercado cayéndose. Es un mercado ajustándose, no derrumbándose. Y mientras tú esperas el momento perfecto que no llega, tu capital se queda sentado sin hacer nada, perdiendo valor con la inflación, mientras otros están comprando, remodelando y vendiendo.

Yo no le apuesto mis proyectos a lo que haga la Fed. He aprendido —a veces por las malas— que cuando basas tu decisión de compra en una predicción macro que no controlas, terminas paralizado o, peor, comprando tarde cuando por fin "te convences" de que el mercado no se cayó. Lo que sí controlo son los números de la propiedad específica que tengo enfrente: cuánto cuesta hoy, cuánto cuesta remodelarla con los precios de materiales de hoy, a qué tasa realista voy a financiarla, y a qué precio la puedo vender en ese mercado puntual en los próximos meses. Esos números no dependen de si la Fed baja un cuarto de punto en septiembre.

Mi consejo, con toda honestidad: deja de calcular tus proyectos con la tasa que "ojalá" haya en seis meses. Corre los números con la tasa de hoy, con el precio de hoy, y si el proyecto funciona así, adelante. Si solo funciona en un escenario donde todo mejora, no es un buen proyecto — es una apuesta disfrazada de inversión.

Fuentes: National Association of Realtors, reporte de ventas de casas existentes de julio 2026; Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, semana del 27 de agosto de 2026.