La Fed subió las tasas en vez de bajarlas: la hipoteca ya pasó el 7% y el 'momento perfecto' que esperas no va a llegar

Hace un par de semanas escribí aquí que un gobernador de la Reserva Federal había empezado a hablar en público de subir tasas, no de bajarlas, y que casi nadie estaba ajustando sus números por si eso se cumplía. Pues se cumplió. La semana pasada la Fed subió su tasa de referencia 0.25 puntos —el primer aumento desde julio de 2023— y el jueves pasado la hipoteca fija a 30 años en Estados Unidos cerró en 7.03%, según Freddie Mac. Es la primera vez que pasa del 7% desde enero de 2025.

Para que se entienda la velocidad del movimiento: la semana anterior la hipoteca a 30 años estaba en 6.95%. Este año arrancó en 6.16%, y hace apenas siete meses había bajado hasta 5.98%. La de 15 años también subió, de 6.26% a 6.42%. Y el bono del Tesoro a 10 años —que es lo que de verdad mueve la aguja de las hipotecas, más que la tasa de la Fed en sí— llegó a 5.11%, su nivel más alto en 19 años.

Esto no es ruido de analista ni especulación de grupo de WhatsApp. Es una decisión real de política monetaria, tomada por la Fed, en la dirección contraria a la que casi todo mundo llevaba meses apostando. Y ya se está viendo en los números de demanda: las solicitudes de hipoteca para compra de vivienda cayeron 11% comparado con el año pasado, las ventas pendientes están 4.7% por debajo del año anterior, y cerca del 10% de los compradores está optando por hipotecas de tasa ajustable (ARM) con tal de bajar el pago inicial —apostando, otra vez, a que las tasas van a bajar después. Ya vimos hacia dónde fue esa apuesta en 2026.

Yo llevo desde el año pasado escuchando la misma frase de inversionistas, compradores y hasta colegas del negocio: "en cuanto bajen las tasas, me muevo". Lo he escuchado tanto que dejé de discutirlo y mejor empecé a estructurar mis proyectos asumiendo que las tasas se quedan donde están, o suben, nunca al revés. Por eso en mis fix & flips prácticamente no dependo de que un comprador consiga una hipoteca convencional barata para que el número me cierre, y por eso mismo cuido tanto el colchón del presupuesto: si el mercado se enfría porque comprar se puso más caro, necesito que mi margen aguante sin que el proyecto se vuelva una apuesta.

No te estoy diciendo que no compres ni que no inviertas. Te estoy diciendo que dejes de hacer tus números con la tasa que "debería" llegar en unos meses, porque esa tasa lleva un año sin llegar y esta semana se movió justo para el otro lado. Corre tus números con la tasa de hoy, al 7%, y si el proyecto sigue teniendo sentido así, adelante. Si solo funciona con la tasa que tú esperas que baje, no tienes un proyecto: tienes una apuesta con la Fed, y esta semana la Fed volvió a ganar.