El inventario está subiendo y las casas tardan más en venderse: si compras hoy pensando en 2022, te vas a quedar atorado

Llevo semanas revisando los reportes de julio y agosto del mercado inmobiliario en Estados Unidos, y hay un número que casi nadie está comentando en los grupos de inversionistas: casi 1 de cada 5 casas que están en venta ahorita ya le bajaron el precio. Según Realtor.com, el 20% de los listados activos en julio traían una reducción de precio, y el precio de lista promedio lleva nueve meses seguidos cayendo. Mientras tanto, el precio al que realmente se están vendiendo las casas sí subió: la Asociación Nacional de Realtors (NAR) reportó una mediana de $434,100 dólares en julio, 2% más que hace un año. Dos cifras que parecen contradecirse, y ahí es donde quiero detenerme, porque si eres flipper o desarrollador y no entiendes esta diferencia, te puede costar caro.

Lo que en realidad está pasando

El mercado no se está cayendo. Las ventas de casas existentes están en 4.06 millones de unidades anualizadas, apenas 1.7% menos que el mes anterior pero 0.7% arriba comparado con el año pasado — el economista en jefe de NAR, Lawrence Yun, lo describió como "sorprendentemente estable". El inventario activo subió a cerca de 1.2 millones de propiedades, 3.2% más que hace un año, y la tasa hipotecaria a 30 años sigue pegada arriba de 6.6% (Freddie Mac reportó 6.67% la semana del 13 de agosto). Traducido a lo que a ti y a mí nos importa: hay más casas compitiendo por el mismo comprador, ese comprador está pagando una hipoteca más cara, y por eso tarda más en decidirse. El vendedor que puso el precio pensando en el mercado de hace seis meses termina bajándolo.

Por qué esto le pega directo al fix & flip

Si compraste el terreno o la casa a un precio calculado con el ARV (el valor de la propiedad después de reparada) de hace un año, y no ajustaste ese número a lo que realmente se está vendiendo hoy en tu zona, te vas a topar con dos problemas al mismo tiempo: vender te va a tomar más semanas de las que presupuestaste, y cuando por fin salga la oferta, va a venir por debajo de tu ARV original. Yo lo estoy viendo en mis propios proyectos: las casas que hace un año se colocaban en tres o cuatro semanas ahora se están tardando el doble, y estoy ajustando mis números de holding cost (los costos de mantener la propiedad mientras no se vende: interés del préstamo, seguro, impuestos) con eso en mente antes de comprar, no después.

Lo que sí puedes hacer con esto

No se trata de dejar de comprar. Se trata de calcular los números de una propiedad con el mercado de hoy, no con el de hace un año. Tres cosas que estoy haciendo distinto ahora mismo: primero, uso el tiempo real que tardan en venderse las casas en mi zona específica — no el promedio nacional — para calcular cuántos meses de holding cost necesito en el presupuesto, no los dos o tres que usaba antes. Segundo, calculo mi salida con el precio de venta real de comparables recientes, no con el precio de lista, porque como ya vimos, esos dos números se están separando. Y tercero, dejo un colchón adicional en el presupuesto asumiendo que voy a tener que bajar el precio al menos una vez, porque ahorita eso ya es lo normal, no la excepción.

El propio economista de NAR mencionó que si las tasas se acercan al 6%, la actividad podría repuntar. Puede pasar. Pero yo prefiero armar mis números asumiendo que las condiciones de hoy se quedan, y que si mejoran, mejor para mí. Comprar esperando que el mercado te salve la jugada es la manera más rápida de quedarte con una propiedad estancada.